Consórcio Imóvel

É a modalidade de consórcio em que o grupo se forma para a compra de imóveis. O participante paga prestações mensais e, quando contemplado por sorteio ou por lance, recebe uma carta de crédito para comprar à vista. O sistema é regido pela Lei 11.795/2008 e fiscalizado pelo Banco Central. Pelo art. 24, o crédito equivale ao valor do bem indicado no contrato, vigente na data da assembleia de contemplação, acrescido dos rendimentos do período em que ficou aplicado.

Sim, e de quatro formas diferentes: para ofertar lance e antecipar a contemplação, para complementar a carta quando o imóvel escolhido vale mais do que o crédito, para amortizar ou liquidar o saldo devedor depois da contemplação e da aquisição, e para pagar parte das prestações após o uso do crédito. A base legal está no art. 20 da Lei 8.036/1990, que autoriza a movimentação da conta vinculada para a moradia própria e remete as condições ao Conselho Curador do FGTS.

O FGTS serve à moradia própria, então ele não acompanha o consórcio em todas as finalidades que a carta alcança. Ficam de fora reforma e ampliação, compra de lote sem construção imediata, imóvel comercial, imóvel destinado a locação ou investimento e imóvel acima dos limites de valor aplicáveis. Também há restrição para quem já é proprietário de imóvel residencial na mesma região, e existem intervalos de carência entre uma utilização e outra.

Sim. O art. 22, §3º da Lei 11.795/2008 prevê que o contemplado pode destinar o crédito à quitação de financiamento de sua titularidade, com prévia anuência da administradora e observadas as condições do contrato. Na prática, é a troca de uma dívida com juros por uma dívida sem juros, e é um dos usos mais interessantes e menos divulgados do consórcio de imóvel.

Fica, mas com uma ressalva importante. O art. 14, §1º da Lei 11.795/2008 determina que as garantias iniciais em favor do grupo recaiam sobre o próprio bem adquirido. Na prática, o imóvel é transferido para o seu nome e, no mesmo ato, dado em alienação fiduciária ao grupo. Você usa, mora, aluga e reforma, mas a propriedade plena só se consolida quando as parcelas terminam.

Pode, quando a administradora aceitar. O art. 14, §2º da Lei 11.795/2008 prevê expressamente que, no consórcio de imóvel, a administradora pode aceitar outro imóvel em garantia. Para quem já tem um imóvel quitado, isso pode deixar o bem novo livre de ônus. Vale confirmar essa possibilidade com a administradora antes de assinar, porque a prática varia.

A diferença continua sendo sua. O art. 14, §6º da Lei 11.795/2008 estabelece que quem oferece imóvel em alienação fiduciária fica responsável pelo pagamento integral das obrigações pecuniárias, inclusive do saldo remanescente após a execução da garantia. É a mesma lógica de qualquer crédito imobiliário, e é o motivo para dimensionar a parcela pelo orçamento real, e não pelo orçamento otimista.

Não. A carta compra o imóvel, mas não paga os custos de transferência: ITBI, escritura, registro de imóveis e o registro da alienação fiduciária em favor do grupo. Esses valores precisam estar previstos desde o começo do plano, porque chegam justamente no momento da contemplação, quando o consorciado costuma estar com o orçamento comprometido.

Terreno com construção, construção em terreno próprio, reforma e ampliação, imóvel comercial como sala, loja ou galpão, e a quitação de financiamento de titularidade do consorciado. Também é possível somar mais de uma cota para formar um crédito maior e complementar o valor com recursos próprios ou com o FGTS quando o imóvel escolhido custar mais do que o crédito contemplado.

O crédito acompanha a avaliação feita pela administradora, não o preço pedido pelo vendedor. Se houver diferença, ela precisa ser coberta com recursos próprios ou com o FGTS, quando cabível, ou a negociação precisa ser revista. Por isso vale considerar a avaliação já na hora de negociar o preço, e não depois de fechar o acordo.

Semanas, não dias. Depois de contemplado você escolhe o imóvel e entrega a documentação dele e do vendedor. A administradora analisa, avalia o bem e aprova. Em seguida vêm escritura, ITBI, registro e a constituição da garantia, e só então o vendedor recebe. Combinar esse prazo com o vendedor por escrito, antes de assinar qualquer proposta, evita a principal causa de negócio desfeito.

Depende de uma pergunta: você precisa da chave agora ou pode esperar? O consórcio não tem juros e não exige entrada, mas a chave vem na contemplação. O financiamento entrega a chave na assinatura, com juros compondo a parcela. A comparação honesta soma, ao custo do financiamento, o aluguel que você deixaria de pagar, e compara esse total com o custo do consórcio mais o aluguel que continuará pagando enquanto espera.

As regras de lance, inclusive o lance embutido, estão no contrato de participação e variam entre administradoras. O que é comum a todas é que o lance antecipa a contemplação, e que o FGTS pode ser usado para compor esse lance no consórcio de imóvel. Como existem carências entre utilizações do FGTS, vale planejar o momento do lance antes de mobilizar o recurso.

Pelo art. 31, I da Lei 11.795/2008, a administradora comunica em até 60 dias, contados da última assembleia de contemplação, os consorciados que não utilizaram seus créditos, informando que eles estão à disposição para recebimento em espécie. E pelo art. 32, o encerramento do grupo deve ocorrer no prazo máximo de 120 dias após essa mesma assembleia.

Porque a conversa começa antes do plano. Olhamos primeiro o seu saldo de FGTS e o seu enquadramento, que é o recurso que mais encurta o caminho e o que mais se perde por uso na hora errada. Colocamos o aluguel na comparação com o financiamento, em vez de deixar a conta pender artificialmente para o consórcio. E tratamos ITBI, escritura e registro como parte do planejamento desde a primeira parcela.